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Mieter oder Eigentümer: Wer hat die Wartungspflicht für Rauchmelder?

05.10.2022

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Rauchmelder retten Leben – wenn sie fachgerecht installiert und zuverlässig gewartet werden. Doch wer ist dafür zuständig? Mieter oder Eigentümer? Hier herrscht oft Unsicherheit. Zu Recht, denn in etlichen Landesbauordnungen wie etwa Bayern, Niedersachsen, Hessen, NRW oder Baden-Württemberg steht, dass die Bewohner bzw. Mieter einer Wohnung für die Wartung verantwortlich sind – es sei denn, der Eigentümer übernimmt es selbst. Genau das ist aber empfehlenswert. Denn rein mietrechtlich muss der Eigentümer ähnlich wie bei einem Herd die Betriebsbereitschaft der von ihm eingebauten Geräte gewährleisten. Damit steht die mietrechtliche Pflicht über der anderslautenden Bestimmung aus den diversen Landesbauordnungen. Es gibt aber die Möglichkeit, die Wartungspflicht vertraglich zwischen Mieter und Vermieter zu vereinbaren oder sie komplett auf Dritte, also externe Dienstleister zu übertragen.

Die Bauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer

Die Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer regeln, dass für die Installation der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder der Eigentümer zuständig ist. Auch wer für die Wartung zuständig sein soll, steht dort. In allen Bundesländern verpflichtet die Bauordnung den Eigentümer zur Wartung der Rauchmelder im selbstgenutzten Wohnraum.

Bei vermietetem Wohnraum verpflichten die Bauordnungen in 7 von 16 Bundesländern ebenfalls den Eigentümer, der in der Regel ja auch Vermieter ist, zur Wartung der installierten Rauchmelder.

In 9 von 16  Bundesländern wird die Wartungspflicht der Rauchmelder in vermietetem Wohnraum allerdings an den jeweiligen Mieter, Bewohner bzw. Nutzer adressiert.

Allerdings ist die Belastung der Mieter/Nutzer mit der Wartung der Rauchmelder in vermietetem Wohnraum ohne rechtliche Bedeutung, weil die Bundesländer die durch Bundesgesetz geregelte Verteilung der Aufgaben zwischen Vermieter und Mieter nicht ändern dürfen. Hier finden Sie die Zuständigkeiten für die Wartung von Rauchmeldern in vermietetem Wohnraum aus geltender mietrechtlicher Perspektive:

Wer ist zuständig für die Wartung der Rauchmelder?

Bei selbstgenutztem Wohnraum und WEG’s

Nutzen Eigentümer ihre Wohnung bzw. ihr Wohnhaus selbst, müssen sie diesen Wohnraum nicht nur selbst mit Rauchmeldern ausstatten, sondern diese Rauchmelder auch betriebsbereit halten und deshalb regelmäßig warten. Für den Eigentümer gelten daher die Verpflichtungen aus den Landesbauordnungen direkt.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Gemeinschaft durch einen gemeinsamen Beschluss die Wartung der im Sondereigentum installierten Rauchmelder an sich ziehen und durch einen Dienstleister ausführen lassen, aber nur, wenn die Gemeinschaft zuvor auch die Installationspflicht durch Beschluss übernommen und auf eigene Kosten Rauchmelder hat installieren lassen.

Bei vermietetem Wohnraum (Wohnungen, Wohnhaus)

Bei vermietetem Wohnraum ergibt sich die Verteilung von Pflichten zwischen Vermieter und Mieter ausschließlich aus Mietrecht, geregelt im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) als Bundesgesetz. Der Vermieter ist danach Betreiber der Wohnung und aller darin montierten und mitvermieteten Geräte, z.B. einem Herd in der Küche, aber ebenso der in der Wohnung oder dem Wohnhaus installierten Rauchmelder. Der Vermieter ist mietrechtlich verpflichtet, die vermieteten Gegenstände in einem betriebsbereiten Zustand zu erhalten, also zu warten und ggf. reparieren, wozu er Fachfirmen beauftragen kann.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Ausübung dieser Erhaltungs- bzw. Wartungspflicht zu ermöglichen und den zur Wartung erforderlichen Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

Diese mietrechtlich festgelegte Pflichtenverteilung verdrängt anderslautende Regelungen in Landesgesetzen, insbesondere solchen in Landesbauordnungen.

Rauchmelder prüfen und pflegen

Rauchmelder-Wartung in fünf Schritten

Drücken Sie zunächst die Prüftaste am Rauchmelder. Sollten Sie keinen Signalton hören, ist die Funktion gestört. Säubern Sie den Rauchmelder zudem und prüfen Sie die Umgebung und die Mindestausstattung der Wohnung oder des Einfamilienhauses.

Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter

Das Mietrecht lässt jedoch zu, dass der Vermieter eine Vereinbarung mit seinem Mieter abschließt und die Installation, regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft auf den Mieter überträgt. Werden bei einem bestehenden Mietverhältnis Rauchmelder nachgerüstet, kann eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen werden. Eine solche Pflichtenübertragung auf den Mieter erfordert allerdings immer den einvernehmlichen und beiderseitigen Abschluss des Vertrages!

Während der gesamten Mietdauer ist der Vermieter verpflichtet zu überprüfen, ob der Mieter die Rauchmelder Wartung durchführen kann und dieser Pflicht auch tatsächlich nachkommt. Hier besteht kein Unterschied etwa zur sogenannten Räum- und Kehrpflicht.

Rauchmelder-Wartung durch Dienstleister

Ein Eigentümer bzw. Vermieter von Mehrfamilienhäusern kann für die Wartungstätigkeiten auch an einen Dritten, z.B. Dienstleister beauftragen. So wird sichergestellt, dass die Rauchmelder richtig installiert und regelmäßig geprüft werden und die Wartung gerichtsfest protokolliert wird. Neben dem geringeren Aufwand kann der Vermieter so sein Haftungsrisiko aus der Rauchmelderpflicht nachhaltig minimieren.

Fachfirmen für Rauchmelder

Sie haben Fragen zur Rauchmelder-Installation und Wartung? Sie möchten individuell und vor Ort beraten werden? Kontaktieren Sie eine zertifizierte Fachfirma für Rauchmelder.

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