Hinsichtlich der Wartung fordern die Bauordnungen aller Bundesländer, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder ständig betriebsbereit sein müssen, was praktisch eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder erfordert. Wer für die Wartung der Rauchmelder (und damit der Sicherstellung ihrer ständigen Betriebsbereitschaft) zuständig ist, muss die Rauchmelder
Die Landesbauordnungen enthalten jedoch sehr unterschiedliche Regelungen darüber, wer für die Wartung bzw. die „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ der Rauchmelder zuständig ist, daraus ergeben sich für die Haftung unterschiedliche Folgen:
Einige Bundesländer regeln in ihren Bauordnungen die Zuständigkeit für die Wartung der Rauchmelder nichts ausdrücklich. Dann trifft die Wartungspflicht stets denjenigen, der für die Installation zuständig ist, also den Eigentümer des Wohnobjektes, ggf. bei entsprechender Beschlusslage statt des Wohnungseigentümers die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) und deren Verwalter. Aus der Verpflichtung folgt auch die Haftung für die ordnungsgemäße Umsetzung der Wartung gegenüber einem brandgeschädigten Nutzer der Wohnung oder des Wohnhauses.
Auch hier erfolgt aus der Verpflichtung des Eigentümers für die ordnungsgemäße Umsetzung der Wartung die Haftung gegenüber einem brandgeschädigten Nutzer der Wohnung oder des Wohnhauses.
Hatten die Eigentümer bzw. die WEG einen Dienstleister beauftragt, können sie sich möglicherweise unter Verweis auf dessen unmittelbare Haftung gegenüber den Geschädigten darauf berufen – und sich so selbst von der eigenen Haftung freimachen. Soweit eine solche Haftungsabwälzung im Einzelfall aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist, bleibt es bei der Haftung der Eigentümer bzw. der WEG den Geschädigten gegenüber. Die Eigentümer bzw. die WEG müssen dann selbst versuchen, von den beauftragten Dienstleistern im Regressweg Ersatz für den übernommenen Schaden zu erhalten.
Was bedeutet es aber, wenn es in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes heißt, dass die Verpflichtung zur Wartung der Rauchmelder beim Mieter bzw. dem „unmittelbaren Nutzer“ liegt, vor allem im Schadensfall? Muss der Mieter bei einem Brand mit einem Personenschaden oder einem hohen Sachschaden haften, wenn Sachverständige zu dem Ergebnis kommen, dass der entstandene Schaden wesentlich geringer ausgefallen oder gar nicht erst entstanden wäre, wenn die vorgeschriebenen Rauchmelder installier und bei ordnungsgemäßer Wartung bei Brandausbruch auch funktionstüchtig gewesen wären?
Wurden die vorgeschriebenen Rauchmelder zwar installiert, sind aber bei Brandausbruch wegen mangelhafter oder unterlassener Wartung nicht funktionstüchtig, haftet zivilrechtlich der Eigentümer bzw. der Vermieter gegenüber dem an Gesundheit und/oder Leben geschädigten Mieter oder fremden Dritten. Das gilt auch dann, wenn die Landesbauordnung ausdrücklich dem Mieter bzw. dem „unmittelbaren Nutzer“ die Wartung der Rauchmelder zuweist.
Aber Achtung: Entgegen der Bauordnung liegt die Wartungsverpflichtung immer beim Eigentümer (Vermieter). Die Anordnung in einer Landesbauordnung, dass der Mieter oder der unmittelbare Nutzer der Wohnung für die Wartung („Erhaltung der Betriebsbereitschaft“) der Rauchmelder zuständig ist, entfaltet nämlich weder mietrechtlich noch haftungsrechtlich eine tatsächliche Wirkung. Denn die Bundesländer können durch ihre eigene Gesetzgebung die durch das Bürgerliche Gesetzbuch („BGB“) als Bundesgesetz festgelegten Regelungen des Miet- und des Haftungsrechts nicht beeinflussen und erst recht nicht verändern.
Nach Mietrecht vermietet der Wohnungsvermieter die installierten Rauchmelder mitsamt der Wohnung als deren (durch Landesgesetz vorgeschriebenes) Zubehör. Deswegen hat mietrechtlich der Vermieter nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die mitvermieteten Rauchmelder funktionsbereit zu halten. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, haftet er gegenüber dem Mieter, dessen Angehörigen, Besuchern usw. für die Folgen dieser Nachlässigkeit.
Anders verhält es sich nur, wenn der Vermieter mit dem Mieter in einem schriftlichen Vertrag vereinbart hat, dass der Mieter die Wartung der Rauchmelder an Stelle des Vermieters übernimmt. Um damit aber auch die Haftung vom Vermieter auf den Mieter abzuwälzen, bedarf es weiterer Maßnahmen seitens des übertragenden Eigentümers/Vermieters.
Haftung folgt der Zuständigkeit
Wer nach Gesetz – oder ausnahmsweise nach Vertrag – zuständig ist, die eingebauten Rauchmelder zu warten und betriebsbereit zu halten, haftet dafür, daß diese Aufgabe ordnungsgemäß erledigt wird. Solange der Mieter keinen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, in dem er sich als Mieter verpflichtet, die Wartung der Rauchmelder selbst durchzuführen, und der Vermieter den Mieter sorgfältig ausgewählt und überwacht hat hinsichtlich der Erfüllung der übernommenen Pflichten, liegen Verantwortung und Haftung für die ordnungsgemäße Wartung beim Vermieter.
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