Wer eine Wohnung oder ein Wohnhaus vermietet, ist verpflichtet, gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Rauchmelder in bestimmten Räumen zu installieren. Das gilt für alle Bundesländer in Deutschland. Doch was ist, wenn der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt? Mieter fragen sich dann: Was kann ich als Mieter unternehmen, damit meine Mietwohnung mit Rauchmeldern ausgestattet wird? Wir erklären Ihnen, was Sie tun können, wenn in Ihrem Mietobjekt die wichtigen Rauchmelder fehlen.
Hat Ihr Vermieter keine Rauchmelder installiert, sollten Sie zunächst prüfen, in wessen Zuständigkeitsbereich die Installation fällt. Tatsächlich haben Vermieter nämlich das Recht, Kauf, Installation und Wartung auf ihre Mieter abzuwälzen. Auch wenn diese Abwälzung in der Praxis nicht sehr häufig vorkommt, ist sie grundsätzlich rechtlich zulässig – sofern sie für Sie als Mieter eindeutig und klar zu erkennen ist.
Ob Sie womöglich selbst als Mieter für die Installation der Rauchmelder in Ihrer Wohnung oder Ihrem Mietshaus zuständig sind, erfahren Sie durch einen Blick in Ihren Mietvertrag oder einen entsprechenden Zusatzvertrag. Dieser muss eine deutliche und leicht erkennbare Klausel enthalten, die Sie als Mieter verpflichtet, Ihre gemietete Wohnung oder ihr gemietetes Haus mit den gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern auszustatten und diese regelmäßig auf ihre Betriebsbereitschaft zu prüfen und gegebenenfalls instand zu setzen. Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Abwälzungsklausel nicht, ist Ihr Vermieter für den Kauf und die Installation der vorgeschriebenen Rauchmelder zuständig.
Hat Ihr Vermieter als Wohnungs- oder Hauseigentümer trotz Rauchmelderpflicht keine oder zu wenig Rauchmelder installiert, sollten Sie ihn darauf hinweisen. Sie können ihn entweder persönlich auf sein Versäumnis ansprechen oder ein formloses Schreiben aufsetzen. Sollte Ihr Vermieter eine Hausverwaltung beauftragt haben oder sind Sie Untermieter eines Hauptmieters, sollten Sie sich zunächst an diese wenden, um eine Installation zu fordern.
Führt dieses Vorgehen nicht zum Erfolg und erreichen Sie keine Nachbesserung, können Sie wie folgt vorgehen:
Versenden Sie das Schreiben am besten per Einwurfeinschreiben (ohne Rückschein) per Post und nehmen Sie einen Ausdruck des Zustellnachweises, den Sie in den zwei Wochen nach Aufgabe des Einschreibens über das Online-Portal der Deutschen Post AG erhalten, zu Ihren Unterlagen.
Oder Sie stecken das Schreiben persönlich (dokumentiert von einem neutralen Zeugen, nicht Ihrem Lebenspartner) in den Briefkasten des Vermieters. Der Zeuge muss Zeit und Umstände des Einwurfs notieren und durch Datum und Unterschrift auf der Kopie des Schreibens bestätigen; diese Kopie mit Bestätigung nehmen Sie zu Ihren Unterlagen.
So haben Sie im Streitfall den Nachweis, dass Ihr Vermieter die schriftliche Aufforderung auch tatsächlich erhalten hat. Im Streitfall müssen Sie mehr nicht nachweisen. Insbesondere müssen Sie nicht nachweisen, dass Ihr Vermieter Ihr Schreiben tatsächlich gelesen hat.
Mit der schriftlichen Aufforderung ist Ihr Vermieter im Zugzwang – er ist gesetzlich verpflichtet, in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus Rauchmelder zu installieren. Reagiert er jedoch nicht auf das Schreiben und lässt die gesetzte Frist tatenlos verstreichen, haben Sie unterschiedliche Handlungsoptionen.
Kommt der Vermieter trotz Aufforderung seiner Verpflichtung, Rauchmelder zu installieren, nicht nach, können Sie sich an die in Ihrem Ort zuständige (untere) Bauaufsichtsbehörde wenden. Diese ist nämlich berechtigt, in einzelnen Gebäuden zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben für den Betrieb des Gebäudes eingehalten, also auch die erforderlichen Rauchmelder ordnungsgemäß installiert und funktionstüchtig sind. Erhält die Behörde einen ausdrücklichen Hinweis auf fehlende oder nicht funktionstüchtige Rauchmelder in einem Wohngebäude, ist sie sogar verpflichtet, tätig zu werden und für die Einhaltung der Gesetze zu sorgen.
Melden Sie der Bauaufsichtsbehörde, dass Ihr Vermieter noch keine Rauchmelder installiert hat oder die installierten Rauchmelder nicht funktionstüchtig sind und vom Vermieter trotz Ihrer Aufforderung nicht installiert bzw. ersetzt wurden, wird die Behörde diesem zunächst per Auflagenbescheid eine Frist zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtungen setzen. Sollte Ihr Vermieter bzw. der Haus- oder Wohnungseigentümer auch diese Frist verstreichen lassen, kann die Bauaufsichtsbehörde Sanktionen verhängen. Möglich sind Bußgelder von bis zu 500.000 Euro und weitere Zwangsmaßnahmen.
Parallel (oder alternativ) können Sie Ihre Miete um einen angemessenen Betrag mindern, wenn Ihr Vermieter nicht für funktionstüchtige Rauchmelder sorgt. Ohne eine ordnungsgemäße Installation und Wartung der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder erfüllt das Mietobjekt nämlich nicht alle rechtlich-öffentlichen Vorschriften und der Vermieter damit Ihnen als Mieter gegenüber eine vertragliche Nebenpflicht nicht. Im Notfall – also bei einem Brand – wären Sie und Ihre Familie einem erhöhten Gefährdungsrisiko ausgesetzt. Das müssen Sie nicht hinnehmen.
Allerdings sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie Ihre Miete selbstständig reduzieren. Zwar können fehlende Rauchmelder ein Minderungsgrund sein – allerdings gibt es dazu bislang noch keine Rechtsprechung, warnt der Deutsche Mieterbund. Damit Sie die Miete reduzieren können, sollte mindestens eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
Ist eine dieser beiden Bedingungen erfüllt, steht Ihnen gemäß § 536 Abs. 1 BGB das Recht auf Mietminderung zu, wenn damit „die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist“. Haben Sie hingegen das Fehlen der Rauchmelder nicht bei der Wohnungsübergabe gerügt oder haben Sie den Mangel gar nicht erst bemerkt, obwohl Sie ihn hätten bemerken müssen, kann das Recht zur Mietminderung eingeschränkt sein. Gänzlich vertraglich ausgeschlossen darf es aber niemals sein. Das bedeutet: Enthält Ihr Wohnungsmietvertrag eine Klausel, die eine Mietminderung grundsätzlich verbietet, ist diese Klausel unwirksam.
Lassen Sie sich bei einer solchen Sachlage anwaltlich beraten, denn nicht nur die Voraussetzungen für eine wirksame Mietminderung sind kompliziert, auch die formale Durchführung einer Mietminderung ist fehlerträchtig.
Als letzte Option können Sie, wenn Ihr Vermieter auf Ihr Mahnschreiben mit Fristsetzung nicht reagiert hat, auch selbst Rauchmelder kaufen und installieren. Sie haben dann folgende Wahl: Sie können die Ihnen für die Anschaffung und Installation entstehenden Kosten Ihrem Vermieter im Wege des Schadensersatzes in Rechnung stellen und mit der nächsten Miete verrechnen. Diese sogenannte Ersatzvornahme ist rechtens, wenn Ihr Vermieter trotz Aufforderung und Hinweis (siehe oben) seiner Rauchmelderpflicht weiterhin nicht nachkommt. Wenn Sie Erstattung Ihrer Kosten vom Vermieter erlangen, gehen die Melder in das Eigentum des Vermieters über und Sie müssen die Melder bei Ihrem Auszug in der Wohnung zurücklassen. Alternativ können Sie auf die Erstattung dieser Kosten verzichten. Dann bleiben die Melder ihr Eigentum und sie können sie bei Auszug mitnehmen. Den Kaufbeleg sollten Sie vorsichtshalber bis dahin aufbewahren, um ihn dem gegen den Melderausbau protestierenden Vermieter entgegen halten zu können. Für die Wartung Ihrer eigenen Melder wären Sie dann natürlich auch selbst zuständig.
Da eine Ersatzvornahme bei fehlenden oder nicht funktionstüchtigen Rauchmeldern zulässig ist, kann diese Option einfacher, zur Herstellung Ihres Schutzes sicherer und letztendlich auch kostengünstiger sein als eine mitunter rechtlich schwierig durchzusetzende Mietminderung. Aber den Vermieter befreit es nicht von seiner gesetzlichen Pflicht zur Ausstattung der Mieträume mit den gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern und deren Wartung, wenn Sie als Mieter Ihre eigenen Melder montieren und warten.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, lesen Sie auch gerne unseren Artikel zum Thema “Dürfen Mieter einen eigenen Rauchmelder anbringen?”. Außerdem erfahren Sie in unserer Übersicht zur Rauchmelderpflicht, welche Mieträume seit wann in Ihrem Bundesland mit Rauchmeldern ausgestattet sein müssten.
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